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全国二手房市场,进入交易停滞期?

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本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,原文标题:《全国二手房,最近都降了》,头图来自:视觉中国


最近我们在整理全国各大城市二手房成交数据。受上半年密集调控的影响,我们发现全国多个城市的二手房市场流动性在最近两个月开始急速下降。


深圳甚至断崖式的跌破了十年内的最低月成交套数,不到3000套。



我们整理数据的这些城市,比如深圳、上海、广州、杭州、北京、南京等,无一不是全国楼市的风向标,它们受政策影响的二手成交趋势,值得我们花一篇文章,通过更全面数据来分析分析:


现在全国的二手市场,是不是进入了交易的停滞期?


一、说什么都没有真实数据来得生猛


(来源:克而瑞、真有好房二手事业部数据供应商、中原地产研究院、深圳住建局、Q房网数据研究中心等等)


我通过各地的官方平台,整理了近一年来深圳、上海、北京、杭州、南京、广州的二手房成交量,几个都是全国楼市风向标意义的城市。


深圳是全国第一个出台二手房指导价的城市,今年2月深圳二手房指导价之后,它的二手成交量就跌破了5000套以下。



之后,深圳楼市的成交量开始下滑:4月以来,月度成交量甚至跌破3000套大关,连续五个月没有突破5000套的成交量,5000套这个数字也被称为深圳二手市场的枯荣线。8月成交量2043套这个数字,更是创下了深圳二手房成交数据近10年来新低。


纵向对比来看,8月成交数据相较于今年1月二手房成交套数峰值的7452套减少了5409套,降幅72.6%,而与近两年成交峰值比减少了11140套,降幅达到84.5%


从深圳二手楼市的疲软状态,我们看到了官方指导价的调控威力。今年,同样因为指导价导致二手成交量萎缩的还有广州。



广州在8月31日迎来二手住宅指导价落地。在此之前,广州二手住宅成交套数一直维持在8000套以上,最新数据显示,7月广州二手房成交套数为8894套,相较于年内15389套的成交峰值减少了6495套。


正在实行另一种“指导价”的上海,今年7月发布价格核验和三价取低政策之后,二手市场成交量迅速进入了冰冻期。




上个月,上海全市的成交数据仅仅只有1.8万套,比今年2月春节的1.9万套还低,比今年最高的4.4万套直接锐减近60%,这个数字在三价合一之后被反复拿来解读。


短短不到半年时间上海二手成交量减少了六成左右,可以看到核验价+三价取低政策调控的威力非常快速的干预了上海二手市场。



数据显示,8月北京二手住宅成交套数仅为15942套。相较于7月的17923套减少了1981套,环比下降10.7%,相较于3月最高22251套减少近三成,二手成交数据也在今年8月有稍微的回落。


与此同时,杭州楼市正在经历二手房成交的五连跌。8月杭州市区二手房成交量为5602套,上个月是今年杭州二手房成交量“五连跌”,环比7月下跌约11.2%,同比去年8月则下跌了约45.4%。



近一年的南京二手房成交量,除了今年8月,最低也直逼8000套,7200套算是近12个月内成交最少的,与今年最高值4月的1.5万套,更是少了大半。



青岛二手房成交量也正在迎来二连跌,且下滑的幅度在三成以上。来自青岛网上房地产的数据,今年7月青岛二手房成交4399套,较6月下滑了35.6%,而8月成交仅仅只有2746套,较7月又下滑了37.6%。


同样因为指导价导致二手房成交萎缩的还有西安,7月8日西安公布第一批住宅小区二手住房成交参考价。


成为继深圳、成都后,全国第三个正式公布二手房成交参考价的城市,指导价之后西安7月二手房成交环比减少超1700套,下滑22%。



除此之外,还有苏州、成都、东莞......全国多个城市的二手房在今年下半年交易进入了速冻模式。


二、二手市场已成为今年全国楼市调控主战场


将各个城市的成交量折线图,放到一起比对时我们会发现:今年成交下滑的转折点都出现在了6~8月。



来复盘一下,2021年上半年是全国有史以来最密集的调控周期。据央视财经报道,截至8月底今年全国楼市调控政策总数超400次,刷新历史纪录。


而上半年楼市调控的威力,下半年在市场上集中的释放了:不管是供应、贷款、成交、购房资格都是全面收紧状态。


就拿上海来说,仅一个月针对二手房政策调控就能达到3次之多,又是价格核验、紧接着三价取低、然后锁死赠与。


除了深圳之外,成都、西安、广州今年先后落地二手房指导价政策,杭州加强限购收紧社保.....



就在8月底,广州住房和城乡建设局发布了广州官方指导价文件,同步公布了首批96个小区的二手房交易参考价格。


按照指导价格计算,广州部分热门板块楼盘降幅达到50%,指导价之后的广州二手房市场,同样不容乐观。


最近深圳学区房因为大学区制,当初的那些天价学区房正在降价抛售,无人接盘。


杭州最有名的孟母房文鼎院也在降价出售,天价学区房在二手调控+学区新政的两重挤压之下成为了首当其冲的降价房源。


可以看到,目前全国楼市调控的主战场纷纷都指向了二手房市场。上海、杭州、深圳、北京、广州、成都,这几个全国楼市风向标城市,几乎都是政策下导致成交萎缩,有的是因为指导价、有的因为卡贷款、有的因为学区新政等等。


而这些城市在政策后的楼市走势,大概率会影响我们对全国楼市整体情况的一些判断。


三、带来的一些连锁反应


下半年本来就是楼市贷款难,放款慢的时期。


尤其是今年银行对于贷款流入楼市卡的如此紧的情况下,深圳、广州、成都、西安、东莞的指导价,和上海的三价取低政策将指导价、核验价和贷款直接挂钩。


第三只手干预了的市场,会带来什么呢,直接导致这些城市的二手房进入准全款交易模式不论是指导价还是核验价,比真实成交价都打了7~8折甚至5折,买二手进入全款时代并不是夸大其词。


但是对于置换的客户来说,现在卖房又想买到好房子实在是太难了,最近很多客户想要置换打新。但置换进入两难的情况,一个是现金不足,二个是打新积分不足(5年内有交易记录),卖房加买房的银行放款贷款两个周期加起来,也至少要将近一年时间。


二手交易周期拉长,中介的生意可想而知有多难做:门前冷落鞍马稀,中介门店倒闭潮,不会只在深圳上演。



上海的中介门店也不好过,最近在市中心找一位中介门店小哥聊天,他直呼行情太差,自己想要转行。



在西安甚至出现因为二手房交易难度提高,中介出现了不良竞争,为抢一套房子的客户互殴的恶性事件,这个行业的从业人员正在面临着巨大挑战。


当二手市场进入交易停滞期,意味着更多购买力会转向一手,可能会呈现出另一种热:打新热。那些没有对入围比例采取严控的城市,将会持续的打新热,不排除出现更多次的万人摇。


尤其是在一二手倒挂很严重的城市,这里就要说到杭州。上个月在杭州,有12张房票在抢1.8万套新房,这也是二手市场交易放缓后另一种可以预见的趋势(往期文章:《一个月,杭州有12万张房票天上飞》


同样在上海,第四批次新盘入围比例也调整放宽到了最高1:2.5,很多无法在二手市场交易的客户会纷纷转向一手,进一步推高一手摇号的难度。


可以预见,贷款难、置换难、中介难、倒挂一手热,摇号难......将在接下来的这些城市继续上演。


四、实际成交数据可能更冷


易居研究院监测数据显示,8月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套,环比跌14%,同比跌约34%。


从全国整体数据来看,二手房的交易量正在下滑,接下来房产流动性变低,是无可避免的大趋势,实际情况可能更冷。


以往限购限贷的措施本质是限制消费侧,让新房二手房的购买变得低频缓慢,让杠杆下降。


再加上,多个城市集中供地下调土地面粉价,房地联动会让大家形成房价稳定或下调的预期,市场观望情绪会更浓。


速冻才刚刚开始,接下来什么时候会解冻,我们也不得而知,无法预测。


如你所见,今年楼市可能比想象中的更难。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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