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众房汇,创新让买房更容易

请回答1998:20年前,房子还是白菜价

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虎嗅注:时间不能快进或倒转,我们并不能预知未来并先下手为强,也无须为没有在沸腾的房市中没有得到一桶金而顿足捶胸。几十年来,我们先后经历了温饱时代、电器时代、汽车时代和房产时代,每个时代都有不同的造富神话,现在或许正要见证房产时代的尾声。一个时代的来临自有其迹象,我们做好迎接新时代的准备了吗?本文来自微信公众号“国民经略”(ID:guominjinglve),授权虎嗅发布。头图©视觉中国


来源丨国民经略

作者丨凯风


王石接到了通知,要求火速从深圳赶往北京。


“房地产的时代到来了”,王石笃定。


这是1998年1月,春寒料峭。前一年爆发的亚洲金融危机,波及面越来越广,港币岌岌可危,刚在泰铢上颇有斩获的索罗斯,正在密谋新一场狙击战。


与此同时,气象专家们预测,席卷全球的最强厄尔尼诺现象,或会对中国带来严重洪涝灾害。


受金融危机影响,中国经济突然从巨热陡转直下。1996年的GDP增速还是两位数,1997年陡然变成个位数。内外压力叠加,经济一度出现通货紧缩的苗头。如何提振内需,成为当务之急。


1998年7月,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发。


从此,一个新的时代开启。



01 开端


这一年,王石入选央视电视人物传记片——《20年20人》。


作为央视主打的改革纪录片,其分量自不待言。与王石一起上榜有吴敬琏、鲁冠球、张瑞敏,都是老资格的经济学家和企业家,王石是其中唯一的房地产行业代表。


从1984年成立以来,万科已经是一个14岁的老企业了。1998年万科营收22.6亿元,净利超过2亿元,已经超过绝大多数的实体产业。但在房地产这艘轰然而来的巨轮面前,万科还是一个稍显生涩的年轻企业。



同样是这一年,杨国强在广州南浦之滨开发了广州碧桂园,作为一个顺德企业向全国进军的跳板,这个项目生动体现了“五星级的家”的水准,次年一上市就被广州人疯抢。


经此一役,杨国强成了同行口中那个“可怕的顺德人”。


对于刚刚从顺德农村洗脚上田的杨国强来说,即使他已经看到房地产的星辰大海,也不会想到,未来有一天,顺德的一个村办企业能够跻身世界500强、登上房地产一哥之位,更不会想到,某一天呕心沥血的“五星级的家”,沦为“五星期的家”的调侃。


同样在广州,金碧花园的成功,让恒大迅速站稳脚跟。就在两年前,许家印刚刚创业时,整个团队还在城中村边缘的逼仄空间里办公。


这是粤系房企的黄金时代,日后中国房地产的宝座,很长一段时间都落在了这三家企业身上。


当然,许多房企大佬的星辰大海,都是从这时开启征途的。


02  白菜价


在1998年的上海松江二中,高一新生韩寒是个异类。


直到1999年,新概念作文大赛,让韩寒声名大噪;次年,靠着《三重门》的版税,韩寒做了人生第一笔“投资”:买了一辆富康。


韩寒后来回忆说,当时父母让他买房子,因为上海出台了“购房退税”的政策,买房子可以抵扣个人所得税。


当时上海郊区的房价几百到一千元,市中心三千元,我说,这房价太贵了,市中心三千元一平米,买一百平要三十万,老百姓要工作十多年才能买得起房子,这是虚高的。工作五年,买个一百平的房子,才是合理的。


韩寒认定,房价虚高了一倍,不能买。马上会跌,跌破一千。



韩寒没在上海买房。不过两年后,他还是以3500元的均价在北京管庄柏林爱乐小区买了人生第一套房子,目前,这个小区二手房均价6万+。


韩寒父母想要买房的1998年,上海出台“购房退税”政策,鼓励市民入场购房,刺激消费。不仅如此,当时在上海,外地人购房,可获得“蓝印户口”,经过一段时期可转为正式户口。


20年后的今天,上海户口早已成为稀缺资源。而“购房退税”也在2018年重新启动,房贷利息被列为抵扣个税的五项来源之一。



1998年的房价,在今天看来,无一不是白菜价。


全国均价仅有2000元,而上海均价刚刚突破3000元,广州也是在3000元左右,北京和深圳也没超过5000元。


在当时的陆家嘴菊园,2000年房价为5000元,如今这里的二手房均价已经高达8.4万元。


03  犹疑


房地产这艘巨轮刚刚开启时,许多人是犹疑的,远不像20年今天的如此笃定。


韩寒对此深有疑虑,广大国民更是对此将信将疑。许多人仍旧在盼望福利分房。


作为过渡时代的典型产物,福利分房一度主导国人的住房格局。福利分房,名为福利,实则是内部利益。不仅不同单位建设资金分配不均,就连单位内部也要按资排辈,更不用说腐败丛生。至于广大非机关单位的工作人员,更是被排斥在外。


显然,在很长一段时间,福利分房都阻碍了住房改革的进程,也限制了住宅质量向上提升的可能。住房供给不足,是那个时代的典型特色。


从1998年开始,福利分房开始逐步退出,直到2002年,福利分房基本退出历史舞台。


也正是这两年,一二线城市房价开始大幅上涨。


2001年,温州炒房团首次现身。这年8月,一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套。从此之后,温州炒房团声名传播于大江南北。



然而,对于大多数人来说,房子仍旧不是生活中最重要的事。


那个时间,中国离加入世贸组织只有临门一脚,北京获得2008年奥运主办权悬念也已不大,整个社会充斥着白手起家的诱惑,每一个人都试图抓住身边的机会。


对于房子的热衷,远不像后来那样狂热。


04  争议


住房商品化的改革,注定充满争议。在一开始,主导者就强调:


大力建造低价的经济适用住房,推进住房商品化。我讲的是住房,特别是和公积金结合的有一定资金渠道建设的经济适用住房,不是高级住宅……


可以说,在一开始,住房商品化选择的是新加坡模式,以“低价经济适用住房”为主体,解决大多数人的住房问题,至于商品房则是面向高收入者的。


然而,几乎没有地区能逃脱房地产拉动经济的诱惑,也没有地方能摆脱高房价的宿命。没过几年,经济适用住房的定位就不见了,商品房成为市场的主流,房地产的地位日益巩固。


2003年,在著名的18号文件里,房地产被定位成“支柱产业”。这份文件如是表述:


充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。


站在20年后的今天,很多人唏嘘不已。


客观而言,没有住房商品化,中国的住宅质量显然不会如此之快得到改善,人均住宅面积也不会如此之快得到提升。靠福利分房,大多数人连望梅止渴的机会都没有。



然而,住房商品化,从一开始就落入了价格市场化、土地管制化、财政利益依赖化的窠臼。商品化改革,也就从安居工程的初衷,变成了拉动经济、提振财政的利器。


这是令人遗憾的。


05  繁荣


房地产的繁荣时代,不可避免地到来。与此同时,房地产也开启了长达20年的造富神话。



20年前,韩寒以30万价格买的房子,如今可以卖到五六百万。当时在北上广深,随便买一套房子,如今可能就是千万身家。


这20年来,房地产始终一路向上,即便有2008年和2014年的短暂波动,也未影响其上行行情。


这背后,是中国经济强市增长的基本面,是居民收入高速增长的支撑,是工业化、城镇化和人口大流动制造的红利,也是大水漫灌和房地产依赖给予的馈赠。


最大的受益者除了购房者、地方政府,还有房地产商。在巅峰时期,在福布斯富豪榜的前十名中,有七个都与房地产相关。在整体400人榜单上,房地产商占比接近一半。即使在2018年,在福布斯富豪榜前十名中,也有三个与房地产相关。在整400人榜单中,房地产商占比仍旧高达25%。



房地产的狂飙突进,除了制造出庞大的财富效应外,还将一帮企业送往世界500强。


2018年财富世界500强企业中,有5家房企入围,全部来自中国。2018年前11个月,这些顶尖房企的销售额纷纷突破5000亿元。而在1998年,万科的总体营收才22亿元。


奇迹就是这样制造出来的。


06  回归


2017年,“房住不炒”的定位横空出世。租售并举成为房地产新的发展方向,长效机制的建设正在路上。


一年过后,“坚决遏制房价上涨”的声音异常坚定。


2018年,改革开放40周年轰然而至,一系列表彰如期而至。然而,无论是改革开放100人名单中,还是民营企业家100人名单中,都鲜见房地产商的身影……


时代终将不同。


地产造富时代,正在迎接最后的荣光。以房子为中心的时代,在不久的将来,或许也将告一段路。


               

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